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Les garanties & protections du contrat de construction​

Vous êtes à l'abri...


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La garantie de remboursement en cas de versement d’acompte​

Si le contrat prévoit des paiements au constructeur avant la date d’ouverture du chantier, leur remboursement doit être garanti par un organisme habilité. 
L’objet de cette garantie est de permettre au maître de l’ouvrage de récupérer les sommes qu’il a versées avant l’ouverture de chantier au cas où le contrat ne prendrait pas effet :
- du fait de la non réalisation d’une condition suspensive dans le délai prévu.
- du fait de la non-ouverture du chantier à la date convenue.
- du fait de l’exercice par le maître d’ouvrage de sa faculté de rétractation dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

En l’absence de garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger, à la signature du contrat qu’un dépôt de garantie au plus égal à 3% du prix. Le dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage auprès d’un organisme habilité.

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La garantie de livraison à prix et délais convenus ou "Garantie d’achèvement"

C’est une des dispositions principales de la loi votée en décembre 1990 renforçant la protection de l’acquéreur et qui est obligatoire pour tous les constructeurs de maisons individuelles depuis décembre 1991. Vous devez exiger dans votre contrat, dans le délai de résiliation des conditions suspensives, l’attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus. Cette garantie doit être nominative et émaner du garant lui-même sous forme d’un document original. Cette garantie est une sécurité absolue pour vous et vous apporte la certitude que votre maison sera construite dans les meilleures conditions. 

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Les autres garanties et assurances

Les constructeurs membres de l’Union des Maisons Françaises, vous apportent la certitude qu’ils ont également toutes les garanties et assurances suivantes : 

La garantPhotoie de parfait achèvement.
Si des désordres se révèlent dans la première année qui suit la réception, le constructeur s’engage à prendre en charge les travaux nécessaires. 

La garantie de bon fonctionnement.
Cette garantie couvre pendant deux ans toutes les malfaçons éventuelles qui peuvent affecter les éléments d’équipement dissociables de la construction : 
robinetterie, portes intérieures, etc. 

La garantie décennale.
Le constructeur est responsable pendant 10 ans à compter de la réception de votre maison des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination et de toute malfaçon d’un élément d’équipement lié au gros oeuvre. 
Pour tous les constructeurs, la responsabilité décennale est obligatoirement couverte par une assurance. 

L’assurance dommages-ouvrage.
Vous devez obligatoirement contracter cette assurance avant l’ouverture de votre chantier. Le constructeur peut-être mandaté pour vous l’obtenir. Elle vous assure pendant dix ans pour les désordres portant atteinte aux éléments fondamentaux de la construction. 
Par cette assurance, vous obtiendrez la prise en charge du paiement des travaux de réparation des dommages avant même que ne soit déterminé à qui (entreprise ou constructeur) revient la responsabilité des désordres constatés. 
En cas de revente de votre maison dans les dix ans qui suivent la réception, vous devrez justifier auprès de l’acquéreur que vous avez souscrit l’assurance dommages-ouvrage. 

LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISONS INDIVIDUELLES

 






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Les garanties prévues par le CCMI

La garantie de livraison
Le contrat de construction de maison individuelle indique que le constructeur doit obtenir le cautionnement d’un établissement bancaire ou d’un assureur. Cette clause assure au maitre d’ouvrage l’achèvement des travaux et la réparation des malfaçons, dans les délais et prix convenus. Cette garantie coure de l’ouverture du chantier à la réception.

La garantie des vices apparents
Cette garantie a pour objet de permettre au maitre d’ouvrage de faire réviser au frais du constructeur les vices et malfaçons repérables à la réception des travaux ou dans les 8 jours consécutifs.

La garantie des dommages
Le constructeur se doit de souscrire une  palette d’assurances, à commencer par une garantie professionnelle responsabilité civile. Une garantie décennale est également obligatoire pour palier aux vices et malfaçons portant atteinte à la solidité de l’ouvrage. Pendant deux ans, le maitre d’œuvre doit assurer aussi du bon fonctionnement des équipements. Enfin, le CCMI impose une garantie de parfait achèvement, valable un an. De son coté, l’acquéreur doit souscrire une assurance dommage ouvrage.

Vous allez signer un CCMI : 
ce que vous devez savoir...

Avant de signer votre CCMI, il convient :
- d’estimer votre budget pour la construction de votre maison ;
- de rechercher, choisir et acheter le terrain sur lequel vous allez construire votre maison ;
- de choisir votre constructeur de maisons individuelles.


Présentation.

Un Contrat de Construction de Maison Individuelle est un contrat écrit, qui doit être communiqué par recommandé avec accusé de réception. Le client dispose alors d’un délai de rétractation de sept jours, sauf si la signature a eu lieu devant un notaire. Un CCMI en bonne et due forme doit mentionner chacun des éléments suivants.
  • La  situation précise du terrain et sa superficie. Le maitre d’œuvre doit être propriétaire du terrain ou avoir signé promesse de vente
  • La conformité du projet aux règles d’urbanisme
  • Un descriptif technique et une notice d’information. Il doit notamment préciser les adaptations du sol, les modalités de raccordement et les travaux d’implantation.
  • Le prix global et définitif de la construction. Ce prix est calculé en fonction du coût des travaux, de la garantie livraison et remboursement, des tarifs imputés au plan et frais d’étude ainsi que les taxes diverses.
  • Les modalités de paiement et les indices de révision. Selon le contrat, le prix peut être révisé soit une fois selon l’évolution de l’indice national du bâtiment, entre la signature et le mois suivant l’obtention du permis de construire, soit à chaque règlement.
  • La date d’ouverture du chantier. Elle doit est précisée en fonction du délai maximum imputé à la réalisation des clauses suspensives.
  • Les délais d’exécution du chantier
  • Les pénalités imputées en cas de retard de livraison. Elles sont au minimum équivalentes à 1/3000 du prix global, par jour de retard.
  • La faculté pour le maitre d’ouvrage de se faire accompagner par un spécialiste lors de la réception.
  • La justification de la garantie de remboursement
  • Les clauses suspensives. Elles permettent  de se prémunir d’un éventuel souci dans les démarches administratives menées en parallèle. Parmi ces conditions, doivent impérativement être mentionnées l’acquisition du terrain, l’obtention du permis de construire, la souscription du prêt, la garantie de livraison et l’assurance dommage ouvrage.
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Les modalités de paiements fixées par le CCMI

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle définit précisément les conditions de règlement du logement. Si le constructeur bénéficie de la caution bancaire d’un établissement financier, il est en droit de demander trois versements avant l’ouverture du chantier : 5%  du prix à la signature, 5% à l’obtention du permis de construire et 5% au début des travaux. Si le constructeur n’est pas accrédité par un organisme financier, il peut alors exiger l’équivalent de 3% du prix global en dépôt de garantie, à verser sur un compte bloqué.
Une fois le chantier amorcé, les paiements doivent nécessairement être effectués selon l’échéancier suivant :
  Les paiements ci-dessous sont des maximums demandés aux différents stades d'avancement .
  • 15 % à l’ouverture, soit les 3 fois 5% mentionnés plus haut
  • 25% à l’achèvement des fondations
  • 40% à l'achèvement des murs
  • 60 % à la  mise hors d’eau (la pose du toit)
  • 75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons)
  • 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage
  • Si vous effectuez seul la réception du bâtiment, vous bénéficiez d'un délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents non signalés lors de la réception. Le solde, c'est à dire les 5% seront versés à l'issu de ces huit jours.

Comprendre les points essentiels de la RT 2012

Les principes de la RT 2012


Présentation

La RT 2012, ou réglementation thermique « Grenelle Environnement 2012 » est une réglementation d’objectifs. Elle consiste à généraliser dès 2013, dans seulement 2,5 ans, toute construction en bâtiment basse consommation. 

Les points clefs de cette nouvelle réglementation

  1. Un objectif énergétique de 50 kWhep/m²/an pour toute construction neuve
  2. Un saut énergétique plus important que toutes les réglementations thermiques depuis 30 ans !
  3. Une économie de la facture de chauffage qui devrait passer de 900 € en moyenne par ménage, à environ 250 € pour une maison basse consommation
  4. Cap sur la réglementation dans 10 ans, la RT 2020, les bâtiments neufs seront autosuffisants car ils produiront plus d’énergie qu’ils n’en consomment.

Télécharger la présentation officielle
Réglementation thermique « Grenelle Environnement 2012 »

loi Pinel OU COMMENT SE CONSTITUER UN PATRIMOINE IMMOBILIER À MOINDRE EFFORT

Dispositif Pinel pour la relance du logement locatif

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La loi Pinel : c'est pour qui ?

Tous les contribuables français résidant en France et payant leurs impôt en France peuvent bénéficier des dispositions de la loi Pinel pour réduire leur imposition. Le cas des expatriés n'est pas encore tranché par le gouvernement pour cette nouvelle loi.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif pinel ?

La loi Pinel 2016 a été votée en décembre et est applicable rétroactivement depuis le 1er septembre 2014 sauf en ce qui concerne la location aux ascendants et descendants qui ne s'applique que depuis le 1er janvier 2015 (dispositif pinel 2016 voté lors de la loi de finance 2015 LF-2015), nous vous fournissons ci-dessous les conditions d'application de la loi pinel 2016. Comme pour tous les dispositifs fiscaux votés depuis plus de 20 ans, la loi pinel ne fait pas exception, des conditions plus ou moins drastiques pour utiliser le Pinel sont à respecter : des conditions de ressources des locataires, des conditions de plafonds de loyers pinel 2016, des conditions sur le type de bien immobilier, des délais de construction et des délais d'achèvement, des normes thermiques et environnementales et enfin des zones éligibles à la loi Pinel.

Où puis je trouver le texte officiel de la loi Pinel ?

Le texte de loi officiel de la loi Pinel a été publié au journal officiel du 30 décembre 2014. Le bulletin officiel des impôts (bofip) publiera les décrets de loi Pinel courant 2015. Nous vous retransmettons ici le texte de loi officiel de la loi Pinel 2015 qui est une amélioration de la loi Duflot qui l’a précédée.

La loi Pinel : principes

La Loi pinel est un dispositif fiscal créé par Sylvia Pinel, ministre du logement et Manuel Valls actuel premier ministre pour relancer la construction de logements neufs en France (plan de relance du logement 2015). Le dispositif Pinel offre une réduction d'impôt lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, à condition,qu'il soit mis en location pendant 6 ans au minimum. L'achat d'un appartement ou d'une maison en loi Pinel doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
La défiscalisation Pinel permet donc de baisser son impôt sur le revenu tout en devenant propriétaire d'un investissement locatif. Ce dispositif a été lancé par le gouvernement pour remplacer le dispositif Duflot qui peut encore s'appliquer aux logements acquis jusqu'au 31 août 2014.

La loi Pinel est très proche de la loi Duflot dans son fonctionnement et dans ses conditions : plafonds de loyer Pinel, plafonds de ressources du locataire Pinel, plafond au m² et zones éligibles à la loi Pinel.
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Quels sont les avantages liés à la loi Pinel ?

Un taux de réduction Pinel pouvant aller jusqu'à 21%

La loi Pinel est avant tout un dispositif de défiscalisation et à ce titre elle offre un ’avantage fiscal à chaque contribuable français qui souhaite investir dans un bien immobilier neuf et qui s’engage à le louer pour une période de 6 ans minimum avec possibilité de l'allonger de deux fois 3 ans, soit une durée de 9 ans puis une durée maximum de 12 ans. Evidemment plus la durée est longue plus l'avantage fiscal est important. Le pourcentage de déduction fiscale des impôts étant proportionnel à l'engagement de location pris.
  • La réduction d'impôt est de 12 % du montant de l'investissement sur 6 ans.
  • La réduction d'impôt est de 18 % du montant de l'investissement sur 9 ans.
  • La réduction d'impôt est de 21% du montant de l'investissement sur 12 ans.

La loi Pinel 2015 vous permet également de faire 2 acquisitions maximum par an dans la double limite de 300 000€ et de 5 500€ du m².

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Acheter son logement avec le PTZ​

Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro

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Définition

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt, accordé sous condition de ressources pour compléter un prêt principal, et aider les ménages à acheter leur première résidence principale.

Le PTZ en quatre points clés​

  1. Le prêt à taux zéro est gratuit : c’est un prêt sans intérêt. Sa durée totale est de 20, 22 ou 25 ans. Il est constitué d’une période de différé d’une durée de 5 à 15 ans, durant laquelle le ménage ne paie aucune mensualité sur son PTZ. Plus les ménages sont modestes, plus les conditions sont favorables : la durée totale du prêt et la période de différé sont maximales.
  2. Le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire  : il sert à financer une partie de votre achat. Il vient en complément du ou des autres prêts, contractés par ailleurs, auprès des banques.
  3. Le prêt à taux zéro est accordé en fonction des revenus : pour bénéficier du prêt à taux zéro, il ne faut pas dépasser un plafond de revenus, défini en fonction de la taille du ménage et de la localisation du bien à acheter.
  4. Le prêt à taux zéro est destiné à acheter sa première résidence principale : pour bénéficier de ce prêt il faut acheter un bien pour la première fois et y habiter. Il est également valable pour les personnes qui n’ont pas été propriétaires dans les deux ans précédant la demande de prêt. Il peut aussi aider à acheter un bien ancien dans lequel il faut faire un certain montant de travaux.

Cas concrets

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